Une communication visuelle professionelle béneficie autant le vendeur que l’agence
28 January 2008
Une communication visuelle professionnelle s’impose pour attirer une clientèle élitiste dans un marché concurrentiel. Mieux, l’image de marque de l’agence en bénéficie également !
Recréer un environnement tri-dimensionnel : un métier
30 July 2008
Projeter l’internaute dans un environnement tri-dimensionnel n’est plus une utopie. Derrière cette prouesse technique se cache un vrai métier. Découvrez le savoir-faire du reporter immobilier!
Séduire le client potentiel à la recherche d’un bien neuf ou ancien, disponible à la vente ou à la location, est désormais possible grâce à la visite virtuelle à 360°. Pourtant, la création d’une visite virtuelle réaliste en haute résolution ne s’improvise pas ! Derrière une visite virtuelle agréable et bien agencée, se cachent du professionnalisme, de la minutie, des technologies évoluées et des heures de travail. Découvrez un véritable savoir-faire!
Des outils performants
Etre équipé d’appareils photographiques et de matériel numérique haut de gamme est indispensable pour recréer un environnement tri-dimensionnel fidèle à la réalité. La photographie professionnelle, tout comme la photographie d’architecture, qu’elle soit intérieure ou extérieure, nécessite l’emploi d’outils adaptés et fait appel à un sens artistique, esthétique et technique poussés. Mettre en scène une visite virtuelle, c’est, avant tout maîtriser des technologies précises ne tolérant aucun manquement… Pour exemple, la société 3mille recrée un environnement tri-dimensionnel en élaborant des panoramas à 360°, en haute résolution, qui répondent à des normes, des critères et des calages photographiques précis. Mieux, elle offre à l’internaute des outils de repérage qui l’amènent à se situer virtuellement par rapport à la région, à la ville - à différentes échelles - avant de l’intégrer à l’environnement immédiat de l’édifice. Ainsi, trouver les meilleurs plans de situation, utiliser des cartes régionales actualisées, repérer les plans de masses illustrés et les plans de cadastre utiles, répertorier les plans d’aménagements des bâtiments (sols et étages) sont des étapes primordiales du processus créatif. La maîtrise et le savoir-faire et le sens de l’écoute sont également de mise… Mais c’est surtout l’expérience vécue par l’utilisateur lors de l’exploration virtuelle qui définit le degré de réussite d’un « virtual tour ».
Des visites documentées
Une fois l’environnement tri-dimensionnel recréé, le spécialiste documente encore textuellement les visites virtuelles qu’il a élaborées. L’internaute, client potentiel, a ainsi accès à toutes les caractéristiques de la propriété qu’il convoite. Et la méthode va plus loin: les informations pratiques concernant le voisinage de la propriété et le milieu environnant sont consignées. Pour cibler une clientèle internationale, elles sont également traduites en 4 langues. Enfin, le référencement du bien est optimisé.
L’avenir : la vidéo documentaire
Tout comme la visite virtuelle, la vidéo documentaire constitue un puissant outil de marketing immobilier. La société 3mille met progressivement en place un service de tournage de docu-vidéos sur les propriétés neuves ou anciennes disponibles. Ce service exclusif, qui sera prochainement opérationnel, s’adresse à tout type de bien (appartement, maison, demeure de prestige, établissement hôtelier, yacht…).
Mieux vendre grâce à la photographie d’immobilier
30 July 2008
Plus réaliste et plus rentable que la photographie d’architecture, la photographie d’immobilier a le vent en poupe. Son impact est décisif dans le processus de vente et de location de biens.
Grandes demeures, beaux volumes, de nombreux vendeurs font aujourd’hui appel à la photographie d’architecture pour valoriser et vendre leur bien immobilier. Espaces architecturaux presque immatériels, clichés glacés… L’acheteur potentiel, lors de la visite réelle des lieux, peut être étonné voire déçu. C’est pour cela que la photographie d’immobilier, si elle est proche de la photographie d’architecture, se veut plus modeste dans sa réalisation, moins coûteuse et favorise avant tout le réalisme à l’esthétisme. Survaloriser un bien grâce à une photographie trop élaborée n’est pas toujours un réflexe gagnant… Découvrez les techniques des reporters immobiliers pour vendre et louer rapidement du neuf et de l’ancien.
Les avantages de la photographie professionnelle
Optimisée techniquement, la photographie d’immobilier constitue un excellent outil de présentation des biens immobiliers neufs ou anciens, disponibles à la vente ou à la location. Sur Internet comme ailleurs, un bien immobilier même haut de gamme est noyé dans la masse et il est souvent difficile, dans un univers hautement concurrentiel, d’en transmettre une image fidèle, positive et réaliste. Avec l’avènement du net, les photographies d’amateurs dévoilant des salons surchargés, des chambres mal éclairées ou encore des cuisines vieillottes n’ont plus leur place. Outil marketing à part entière, la photographie professionnelle d’immobilier permet d’offrir rapidement à l’internaute ou au prospect un aperçu séducteur, réaliste et documenté des lieux. Utiliser des photographies professionnelles d’intérieurs ou d’extérieurs permet de vendre mieux et plus rapidement. L’internaute, client potentiel, submergé par les informations, ne cherche plus à imaginer de lui-même les avantages ou les charmes cachés d’une demeure ! Il se décide sur quelques images seulement (parfois moins de 3) et son jugement est sans appel ! Il lui suffit de quelques secondes pour « zapper » d’un bien immobilier à un autre… La photographie professionnelle va alors jouer un rôle déterminant: séduire, informer et rassurer visuellement le client potentiel. Une fois accroché et rassuré, l’internaute pourra librement passer à la vitesse supérieure: la visite sur place où un vendeur pourra le convaincre et négocier directement avec lui.
Qu’est ce qu’une photographie d’immobilier efficace ?
La photographie d’immobilier efficace est celle qui offre le plus d’informations tout en restant objective et réaliste. Il ne sert à rien de cacher, sur un cliché, des défauts éventuels ou de ne dévoiler que partiellement la maison, l’appartement, l’hôtel ou le yacht. Seules 3 photos séductrices suffisent à piquer l’intérêt du client qui aura ensuite à sa disposition une série de clichés plus informatifs pour se décider. Exit les techniques qui agrandissent considérablement une pièce ou les éclairages et les perspectives trop flatteuses… La photographie d’immobilier efficace ne doit être ni trop immodeste, ni être trop embellie. Seul, le reporter immobilier chevronné, trouvera pour vous, le juste milieu !
Techniquement parlant
La société 3mille utilise pour chacune de ses photographies d’immobilier un matériel de prise de vue professionnel éliminant le parallaxe et les déformations. Ainsi tous les volumes sont correctement reproduits. Les perspectives choisies sont dynamiques et cherchent, avant tout, à conserver le réalisme des édifices. Le bon reporter en immobilier sait qu’il est inutile d’abuser des objectifs ultra grand angle et indique toutes les dimensions des pièces sur l’image. Cette technique permet à l’internaute d’avoir une référence dimensionnelle concrète dans l’espace qui lui est présenté !
Pour une comparaison sommaire, voir notre article précédent:
Dominique Perrault, architecte de « l’interrelation »
29 July 2008
Dominique Perrault, l’architecte de la Bibliothèque Nationale de France s’expose jusqu’au 22 septembre, au centre Pompidou, à Paris, à travers 50 de ses projets. Retour sur un temps fort architectural.
Un parcours atypique
Brillante carrière pour cet architecte DPLG, né en 1953, à Clermont-Ferrand… Les Beaux-Arts, l’urbanisme aux Ponts et Chaussées, les grandes études d’histoire à l’Ecole des Sciences Sociales puis, en 1984, la construction de l’ESIEE, l’école d’ingénieur de Marne-La-Vallée… Depuis, le lauréat du concours de la BNF a tracé sa voie dans l’architecture contemporaine et est devenu un familier des grands chantiers d’ambition nationale, en France et à l’étranger. Sa vocation ? Rendre les murs « perméables ». Car Dominique Perrault est pour la relation et la communication des êtres et des volumes. Démonstration à travers 6 de ses projets en cours.
Visite virtuelle : votre bien accessible à la vente 24/24 heures et 7/7 jours
14 July 2008
L’usage de la visite virtuelle se propage à l’immobilier, l’hôtellerie, le yachting, les loisirs… Force est de constater qu’une présentation interactive des lieux établit un contact privilégié avec le client potentiel.
Outil de marketing immobilier incontournable, la visite virtuelle à 360° séduit toujours plus d’internautes. En 2003, 58 % d’entre eux plébiscitaient déjà la présence de visite virtuelle sur les sites marchands (Journal du net, 2003). D’après Ipsos, ils sont aujourd’hui 62% des internautes à vouloir visiter virtuellement un bien immobilier avant de contacter l’agence.
Real Estate Photography vs Architectural Photography
10 June 2008
In reply to a couple of clients remarks, I wanted to differentiate 2 apparently similar (but not so) types of photography: Pure architectural Photography Vs. Real Estate photography.
Here is a quick comparison:
| Architecture Photography | Real Estate Photography | |
|---|---|---|
| Pro Architectural photography is a speciality requiring years of hard studying, practice and talent for composition and graphics. | Real Estate pro photography requires less knowledge, experience and skills in photography, but knowledge of other skills. | |
| Creativity and Abstraction prevails | Objectivity and Realism Prevail | |
| The equipment used is most of the time medium to large format expensive and heavy cameras. | We use Digital DSLRs | |
| Time required to shoot ONE image requires anything from 3 hours to 3 weeks ! | time to take one image is limited from 3 to 30 minutes max! | |
| Time to post-process one image takes from 30 minutes to 3 hours. | Time to post-process 30 seconds to 3 minutes ! | |
| For interior images, attention to details demand the use of complex and heavy lighting sets, assistants, art directors, decorators and such. | We use lightweight Strobe flash and HDR/bracketing/ photoshop masking techniques instead of heavy lighting. | |
| Therefore the cost for producing such work start in the 1000’€ upwards. | Rates begins at 100 € | |
| Delivery of final work can take up to a month. | Final images must arrive within 72 hours. | |
When i mentioned about the Real Estate photographer needing "extra" skills, i implied that cost are so tight in Real Estate trade that whilst on site, we should be providing "added Value" to our clients.
Transportation being one major cost in pricing, it's a pity not to take advantage about it. That's why we at 3mille, offer not only still photography, but also panoramas, floor-plans, property data collection and copy-writing.
We even go further by providing the container for the documenting, in form of fully featured website, as well as high resolution pdf printable brochures.
Could we compare the real estate photographer as a "Jack of all trades and master of none" ? not quiet so. I'd rather say we're "Masters at being Jack of all Trades " !
Home Staging: Comment vendre sa propriété avant tout le monde et plus chère
10 February 2008
Si la propriété est mise sur le marché au juste prix, que l’agent négociateur est compétent et que le dossier marketing est de bonne facture, il ne reste plus qu’un point essentiel à vérifier: la présentation de la propriété ! La photographie d’intérieur, c’est comme la peinture: c’est 90% de préparation. Il est choquant de constater que tant de propriétaires négligent leur demeure. Ils savent que celle-ci vaut x millions d’euros et s’endorment parfois sur leurs lauriers ! Comble de l’ironie, ce sont souvent les propriétaires qui ont du goût qui peinent à vendre leur bien. Car une propriété décorée avec un style original ne plaira pas à tout le monde. Donnez-moi un bien correctement préparé et je vous ferai de belles images. Mais attention à ne préparer la propriété que pour le photographe ! Ce sont les futurs acquéreurs qu’il faut séduire.
Voici des extraits d’un excellent article trouvé sur CoupdePouce. A lire absolument. La règle des «R» La mise en valeur résidentielle repose sur six techniques de base assez simples: Réparer, Rafraîchir, Réaménager, Revaloriser, Réduire et… Ranger!
Réparer:
A vivre entre les mêmes murs, on en vient souvent à ne plus voir certains détails: une porte d’armoire qui grince, un clou qui dépasse, un carreau de céramique effrité. Les visiteurs, eux, ne seront pas aussi complaisants. Si on veut le séduire, il faut se mettre à leur place et se rappeler qu’à moins d’être un passionné du bricolage, ils n’auront pas envie de rénover dès l’acquisition !Rafraîchir:
On a souvent tendance à sortir rouleaux et pinceaux quand on emménage quelque part… mais pas lorsqu’on en sort. Cependant, un peu de peinture fraîche peut faire une grande différence. Pourquoi ne pas en profiter pour éliminer certaines couleurs moins populaires auprès des acheteurs québécois, comme le jaune, le violet et l’orangé? Les tons plus neutres s’avèrent une valeur sûre, car ils risquent de plaire à un plus grand nombre de visiteurs. Réaménager: Une table très volumineuse peut masquer l’espace disponible pour le buffet des futurs propriétaires. Pourquoi ne pas l’entreposer quelque part et la remplacer par une autre, louée à une boutique… ou empruntée à une amie? On porte également attention aux meubles qui peuvent bloquer le passage, au canapé qui gagnerait à changer d’angle, etc. On dissimule également les poubelles et les bacs à recyclage. On ne soupçonne pas toujours l’effet que peuvent apporter quelques bougies, un cadre bien situé, des robinets qui brillent… Surtout, il faut penser à l’éclairage. On aime la lumière, de préférence naturelle. On ouvre nos rideaux et on n’hésite pas à laisser les lampes allumées. Réduire: une pièce surchargée peut donner une impression d’exiguïté, voire un sentiment d’étouffement. Ce n’est pas l’image que l’on veut projeter de notre maison «vedette»! Alors, on commence nos boîtes ou on fait une vente de garage. On en profite pour décrocher du mur du sous-sol le hibou fait par maman lors de son seul et unique cours de macramé. Ce que les acheteurs désirent, c’est avoir de la place pour imaginer. Prenez exemple sur les maisons modèles. Pourquoi ne pas vous réserver un dimanche pour aller en visiter? Vous constaterez combien elles sont épurées. Évidemment, elles n’affichent pas de photos de familles ou de trophées de football. Le mot-clé: dépersonnalisation. Ne vous en faites pas, sous peu, vous pourrez de nouveau personnaliser votre prochaine maison!Ranger:
Si on a des enfants, on pense à ne laisser qu’un bac à jouets à junior. On trie également vêtements d’hiver et articles de sport selon la saison. On pense aux placards, car si on veut montrer l’espace de rangement, il faut qu’on puisse voir quelque chose justement! On profite aussi de l’occasion pour passer l’aspirateur partout. Cadrages de portes, moustiquaires, petits coins rarement visités… Si on possède un garage, l’acheteur doit pouvoir en évaluer la superficie facilement. On range bien nos cartons, on les fait entreposer… ou on réquisitionne un coin du garage de papa!Note: On pense à appliquer ces principes tant à l’intérieur de la maison qu’à l’extérieur, car il faut que les acheteurs potentiels aient envie d’entrer! Donc on soigne notre gazon et nos fleurs, on dégage les escaliers en toute saison, et on répare la façade au besoin… On ne soupçonne pas toujours l’effet que peuvent apporter quelques bougies, un cadre bien situé, des robinets qui brillent… Surtout, il faut penser à l’éclairage. On aime la lumière, de préférence naturelle. On ouvre nos rideaux et on n’hésite pas à laisser les lampes allumées.
Faire appel à des professionnels?
Bien que le home staging soit relativement nouveau au Québec et en France, il fait sa place dans le monde de l’immobilier. Beaucoup d’agents d’immeuble possèdent des formations afin d’aider leurs clients à vendre leurs résidences plus rapidement et au meilleur prix possible. Plusieurs designers s’en sont aussi fait une spécialité.Combien ça coûte?
Il faut magasiner. Le prix de la consultation de base varie de 80€ à 400€, elle permettra au designer de dresser une liste de priorités. Par la suite, on peut décider de tout faire soi-même ou de réserver les services du professionnel pour les travaux. Les prix varient selon la superficie de la maison. Il est aussi possible de retenir des services professionnels pour certaines pièces seulement. Si on désire obtenir des meubles ou des articles déco, certains designers peuvent nous en louer. On peut ainsi se procurer pour un mois des coussins, cadres, chandeliers, meubles, etc., pour 30% de leur prix. De la tricherie? Toujours se souvenir que le but de la mise en valeur de votre propriété n’est pas d’arnaquer les acheteurs, mais bien de la «mettre en valeur». Il faut se méfier des gens qui vous offrent de camoufler au lieu de réparer, ou qui affirment être accrédités en home staging. (Il n’existe pas d’accréditation dans ce domaine actuellement.)Ça rapporte?
Selon les statistiques, les propriétaires appliquant les principes du home staging vendent leur maison de 2 à 10% plus cher, et ce, 30% plus rapidement. Pour les maisons de prestige, le pourcentage peut être plus élevé, ce qui absorbe facilement les coûts reliés à la mise en valeur de la résidence (en général 0,5% et 1% du prix de vente).Je veux le faire moi-même! J’applique la règle des six «R»
Je garde en tête ce mantra: dépersonnaliser. Exit les photos de bébés, les diplômes et les aimants sur le frigo. Couleurs neutres à privilégier. Je sors de chez moi pour y revenir avec le regard d’un «étranger», afin de voir les trucs à améliorer. Je peux aussi demander à une amie de me donner son avis en toute franchise. Je tiens compte de l’aspect visuel, mais aussi des odeurs. Fumeuse, je peux louer un purificateur d’air. Un truc de grand-mères? Placer dans chaque pièce, pendant quelques heures, un bol contenant un peu de vinaigre. Cela devrait enlever les odeurs de cigarette. Propriétaire d’un animal? Je demande à une amie de garder toutou ou chaton pour quelque temps. J’ose créer une ambiance. Un beau centre de table, quelques pétales de roses, pourquoi pas? Même sans être une pro du ménage, j’entretiens la maison à chaque jour… et je mets chéri et les enfants à contribution! Ou alors, je fais appel sans remords à un professionnel de l’entretien ménager. Je n’hésite pas à m’inspirer des maisons modèles, des magazines et des émissions de télé sur le sujet. Je garde en tête ce mantra: dépersonnaliser. Exit les photos de bébés, les diplômes et les aimants sur le frigo. Couleurs neutres à privilégier.Les résultats ne sont pas concluants, selon moi?
Il est encore temps d’appeler un spécialiste en home staging pour avoir son avis. ( En Fevrier 2008, je n’ai pas encore trouvé l’agence en question sur Paris ou Coté d’Azur, mais je m’en occupe, promis ! ) Merci à Geneviève Boulanger de Geneb Design pour sa collaboration
Attention aux objectifs ultra grand angle:
7 February 2008
Eviter d’utiliser des ultra-grand angles en dessous du 20mm 24×36, ou pire encore, les fish-eyes, car ces optiques transforment une boite à chaussure en salle de bal.
Il est recommandé d’indiquer les dimensions de la pièce quand on utilise tout objectif ultra grand angle ou de joindre un plan des sols pour ne pas mal-informer le visiteur.
