Une communication visuelle professionelle béneficie autant le vendeur que l’agence
28 Gennaio 2008
Une communication visuelle professionnelle s’impose pour attirer une clientèle élitiste dans un marché concurrentiel. Mieux, l’image de marque de l’agence en bénéficie également !
Immobilier: Comment photographier une pièce de faible dimenssion sans décevoir vos acheteurs
5 Agosto 2008
Vous avez à photographier une pièce de taille menue comme celle-ci qui mesure 3,47m par 3,70m et 1,88m de hauteur sous plafond.
3 solutions existent:
L’ultra grand-angle, le grand angle, et le photomontage…
Il vous faut recréer les formes de la pièce sans pour autant exagérer les perspectives à tel point que votre petite chambre ressemble à une suite impériale ! C’est pourtant ce qui se produit dans 9 cas sur 10. Résultat, vos visiteurs se retrouvent gravement désappointés. La photographie d’immobilier demande une certaine honnêteté; on doit faire une belle image d’une pièce qui n’est par forcement jolie ou spacieuse.
L’objectif 24mm: Respect des dimensions, mais pas assez large
Le plus grand angle qui permet de reproduire une pièce sans trop exagérer ses dimensions, ni produire trop de distorsion, c’est le 24mm en format 24×36.
Cette optique est honnête, car elle ne déforme pas à outrance les perspectives et dimensions de vos pièces. Mais elle ne peut atteindre 3 des 4 murs d’une petite chambre. Ceci étant, cet objectif demeure mon premier choix pour l’immobilier.
suggestions d’appareils compacts:
Pour les petits budgets, vous pouvez vous procurer le Nikon 8400 d’occasion qui fera de très bonnes images sur trépieds, ou bien le nouveau Panasonic Lumix DMC-LX3.
L’ultra grand-angle 14 à 20mm: Couvre toute votre pièce, mais déforme les perspectives
Vous pouvez vous faire une idée de la forme de cette pièce, mais elle parait bien plus grande qu’en réalité; notez aussi les distorsions de perspectives. Dans ce cas, photo prise sur Nikon 14-24mm et D700. Notez que cet objectif monté sur un format DX comme le D300 offre une solution idéale pour la photographie d’immobilier en le transformant en 21×36mm.
L’bjectif 24mm avec contrôle de la perspective. L’ultra grand-angle sans les distorsions.
La solution existe, mais demande un peu plus de travail. On utilise un objectif 24mm à mouvement de décentrement (ici le Nikkor PC-E 24mm) et prenons deux clichés gauche-droite de la pièce qui seront ensuite collés pour former une seule image, couvrant la même largeur que l’ultra grand angle, sans les exagérations et distorsions de perspective.
Conclusion:
J’ai été le premier coupable à avoir recour aux ultra grand-angles, pour découvrir que l’on bernait le client. le client demande de belles images certes, mais conformes à la réalité, surtout en ce qui concerne l’espace.
Valeur de l’Immobilier Californien: Chute de - 37,7% … et la France ?
2 Agosto 2008
Ce sont les chiffres officiels 2007-2008 de la California Association of Realtors ! (FNAIM Californienne) Les vraies statistiques sont probablement encore plus mauvaises.
La France ne demeure pas au-dessus de toute crise immobilière. Plusieurs facteurs néfastes à une reprise se manifestent aux USA, mais aussi en Europe.
Baisse de la liquidité
LE problème majeur: Ce ne sont pas les emprunteurs qui sont en difficulté mais bien les prêteurs ! Les banques US sont au bord de la faillite et prêtent moitié moins et ce quel que soit le taux d’intérêt. En France, la demande pour le secteur immobilier est toujours aussi forte mais c’est la soudaine réticence à prêter des banques qui va provoquer un ralentissement. (voir aussi cet article)
Pic Pétrolier (Peak Oil)
Face aux excès de liquidités et à l’interruption abrupte de la planche à billets, le robinet du pétrole est devenu le principal responsable indirect de la crise généralisée actuelle. Nous avons atteint un taux de production global maximal avec une demande plus importante que l’offre. Terminé le pétrole bon marché subventionné. Sans pétrole, plus de PIB compétitif…
À noter : La correction récente des cours, indiquant que les marchés constatent une baisse de la consommation globale, marque les prémices d’une récession mondiale.
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Baisse de l’Emploi
Sans financement et énergie bon marché et abondante, il devient impossible d’investir, de produire et de demeurer concurrentiel. L’emploi est en baisse aux USA, en GB, IT, ES et Portugal. La France annonce des chiffres positifs, mais en y regardant de plus près, force est de constater que la “qualité ” de l’emploi est en baisse et ce phénomène ne date pas d’hier…
Ce seront désormais les chiffres de l’emploi qui confirmeront la récession en France.
Baisse de PIB réel et Pouvoir d’achat - Inflation en hausse
Augmentation des stocks invendus
Idem pour la France dans les 24 prochains mois, même si une baisse est enregistrée sur l’Hexagone.
Tous ces facteurs convergents vont produire un ralentissement généralisé, après un boom décennal, qui risque de provoquer une récession globale d’une magnitude égale à l’inverse du boom précédent.
Baisse des loyers en Grande Bretagne (Bientôt en France?)
Les loyers baissent de -20% depuis début 2008 au Royaume Unis. Tous les secteurs sont touchés et le haut de gamme ne déroge pas à la règle. Les propriétaires ne pouvant vendre leur bien, se retrouvent forcés de les louer, provoquant une offre supérieure à la demande.
Seul les Marchés “Subprime” sont affecté; le segment haut de gamme ne sera pas touché
Que Nenni.
La crise “subprime” s’avérera insignifiante comparativement.
La crise immobilière n’est pas immobilière mais bancaire à sa source: Après une décennie de taux d’intérêt négatifs en terme réel, et des réserves fractionnaires démultipliées, l’explosion de la bulle du crédit est bien réelle.
Cette crise qui commença avec les Subprime, touche maintenant le secteur “prime“, s’étend à tous les secteurs financiers, infectant l’économie réelle, tertiaire, aussi bien que secondaire.
La clientèle affluente est encore plus vulnérable [et par conséquent ses biens] à long terme que le “travailleur subprime”. En effet, c’est la classe “middle-supèrieure” qui a eu accès aux instruments de spéculations à effet de levier.
Un autre facteur préjudiciable au cours des biens haut de gamme marque la fin des prêts hypothécaires sans apport. Pour un bien en vente à 1 million, il faudra trouver 100 à 300 000 euros d’apport en fonds propres. Avec le dégonflement de la bulle du crédit, ce sont tous ces instruments à effet de levier qui se dévaluent. Ces valeurs boursières stagnent depuis 2002 et demeurent négatives par rapport au cours du pétrole et de l’or. Votre banque va désormais regarder de très prés vos bilans, avoirs, et déclarations de revenus, pour la plupart révisable à la baisse !
L’avenir de l’investisseur immobilier ?
La France demeure cependant l’un des pays les mieux armés pour faire face à cette crise. Elle est nette exportatrice en énergie électrique (grâce au nucléaire), en alimentaire et en eau. Elle possède un système ferroviaire et routier hors pair et une infrastructure en excellent état, avec une base industrielle certes amoindrie, mais qui fonctionne toujours. Son nouveau gouvernement s’est résolument tourné vers l’entreprise, le libre marché et la compétition. Le français emprunte moins que ses voisins et reste plus vigilant avec sa trésorerie. Le pays possède un taux de natalité élevé pour l’UE, une infrastructure santé et éducation en état, un système de défense musclé garantissant stabilité et sécurité. La hausse annuelle à 2 chiffres des valeurs immobilières est révolue pour le moment. Bien que baissier dans certaines régions, le marché immobilier français demeure attractif pour l’investisseur français et étranger, à condition décontracter le meilleur agent qui saura sélectionner les valeurs sûres.
L’avenir de l’Agent Immobilier en France ?
Paradoxalement, c’est durant les crises que les plus belles opportunités se présentent. Une baisse, voir même une récession dans l’immobilier ne devrait pas mettre en péril l’agence immobilière professionnelle.
Le problème reste que la moitié d’entre elles ne le sont pas.
L’agent qui a anticipé cette phase baissière, protégé sa trésorerie et mis à jour son portfolio - en particulier - révisé la mise à prix de ses biens – et qui s’est doté des meilleurs outils de communication non seulement résistera au choc mais produira des résultats records.
Soyez préparé pour le pire tout en espérant le meilleur !
Recréer un environnement tri-dimensionnel : un métier
30 Luglio 2008
Projeter l’internaute dans un environnement tri-dimensionnel n’est plus une utopie. Derrière cette prouesse technique se cache un vrai métier. Découvrez le savoir-faire du reporter immobilier!
Séduire le client potentiel à la recherche d’un bien neuf ou ancien, disponible à la vente ou à la location, est désormais possible grâce à la visite virtuelle à 360°. Pourtant, la création d’une visite virtuelle réaliste en haute résolution ne s’improvise pas ! Derrière une visite virtuelle agréable et bien agencée, se cachent du professionnalisme, de la minutie, des technologies évoluées et des heures de travail. Découvrez un véritable savoir-faire!
Des outils performants
Etre équipé d’appareils photographiques et de matériel numérique haut de gamme est indispensable pour recréer un environnement tri-dimensionnel fidèle à la réalité. La photographie professionnelle, tout comme la photographie d’architecture, qu’elle soit intérieure ou extérieure, nécessite l’emploi d’outils adaptés et fait appel à un sens artistique, esthétique et technique poussés. Mettre en scène une visite virtuelle, c’est, avant tout maîtriser des technologies précises ne tolérant aucun manquement… Pour exemple, la société 3mille recrée un environnement tri-dimensionnel en élaborant des panoramas à 360°, en haute résolution, qui répondent à des normes, des critères et des calages photographiques précis. Mieux, elle offre à l’internaute des outils de repérage qui l’amènent à se situer virtuellement par rapport à la région, à la ville - à différentes échelles - avant de l’intégrer à l’environnement immédiat de l’édifice. Ainsi, trouver les meilleurs plans de situation, utiliser des cartes régionales actualisées, repérer les plans de masses illustrés et les plans de cadastre utiles, répertorier les plans d’aménagements des bâtiments (sols et étages) sont des étapes primordiales du processus créatif. La maîtrise et le savoir-faire et le sens de l’écoute sont également de mise… Mais c’est surtout l’expérience vécue par l’utilisateur lors de l’exploration virtuelle qui définit le degré de réussite d’un « virtual tour ».
Des visites documentées
Une fois l’environnement tri-dimensionnel recréé, le spécialiste documente encore textuellement les visites virtuelles qu’il a élaborées. L’internaute, client potentiel, a ainsi accès à toutes les caractéristiques de la propriété qu’il convoite. Et la méthode va plus loin: les informations pratiques concernant le voisinage de la propriété et le milieu environnant sont consignées. Pour cibler une clientèle internationale, elles sont également traduites en 4 langues. Enfin, le référencement du bien est optimisé.
L’avenir : la vidéo documentaire
Tout comme la visite virtuelle, la vidéo documentaire constitue un puissant outil de marketing immobilier. La société 3mille met progressivement en place un service de tournage de docu-vidéos sur les propriétés neuves ou anciennes disponibles. Ce service exclusif, qui sera prochainement opérationnel, s’adresse à tout type de bien (appartement, maison, demeure de prestige, établissement hôtelier, yacht…).
Visite virtuelle : votre bien accessible à la vente 24/24 heures et 7/7 jours
14 Luglio 2008
L’usage de la visite virtuelle se propage à l’immobilier, l’hôtellerie, le yachting, les loisirs… Force est de constater qu’une présentation interactive des lieux établit un contact privilégié avec le client potentiel.
Outil de marketing immobilier incontournable, la visite virtuelle à 360° séduit toujours plus d’internautes. En 2003, 58 % d’entre eux plébiscitaient déjà la présence de visite virtuelle sur les sites marchands (Journal du net, 2003). D’après Ipsos, ils sont aujourd’hui 62% des internautes à vouloir visiter virtuellement un bien immobilier avant de contacter l’agence.
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10 Giugno 2008
Virtual Tours: From criticism to proven business advantage
28 Maggio 2008
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5 Febbraio 2008
Voici un échantillon classique de photos trouvées sur les annonces magasine et site internet immobilier.
Les photos sur votre gauche sont prises par des agents immobilier, et celles sur votre droite par des photographes professionnel En faisant appel à un photographe immobilier professionnel, toutes vos images devraient:
- être “piquée”, et non floue ;
- le volume de chaque pièce devrait être reproduit, avec l’aide d’objectif super grand angle, complété par un plan des sols pour ne pas que votre prospect surestime les dimensions de vos pièces ;
- La tonalité des couleurs doit être fidèlement reproduite ;
- Vos clients prospect veulent voir à l’extérieur, donc pas de fenètre sur-exposée ;
- Les perspective, lignes verticales et distortion d’objective doit être corrigé ;
- Aucune partie de vos photos ne devrait être dans l’ombre, ou saturé de lumière.
- Le plus difficile, c’est de photographier la pièce en la valorisant tout en conservant son authenticité, toujours pour ne pas décevoir les visiteurs lors de leur visite sur le lieu.
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